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Quotidiano di Sicilia

Condomìni, la giusta ripartizione di spese tra proprietà e inquilino
di Franz Donati

All’usufruttuario gli oneri che si riferiscono al godimento del bene

Tags: Condominio



PALERMO - La corretta imputazione delle spese per la ristrutturazione, manutenzione e godimento delle parti comuni dell’edificio (da ripartirsi tra tutti i condomini a mente dell'art. 1123 c.c.) relativamente a quelle unità immobiliari oggetto del diritto di usufrutto: devono porsi a carico del nudo proprietario o dell'usufruttuario?

L’art. 1004 cod. civ. dispone che sono a carico dell’usufruttuario le spese ed, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, nonché le riparazioni straordinarie che si sono rese necessarie a seguito dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione; l' art. 1005 cod. civ. dispone invece che sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie ed elenca come tali le riparazioni necessarie ad assicurare la stabilità dei muri, maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole dei tetti, solai, scale, muri di sostegno e di cinta. Per le ipotesi non espressamente regolate dalla legge, pure frequenti nella pratica (es.: impianti elettrici per ascensori o presidi per handicappati; impianti di riscaldamento, impianti di videosorveglianza, etc...) l'attribuzione degli oneri per le spese seguirà la corretta qualificazione della natura dell'intervento da eseguirsi.

Dunque, se la spesa sostenuta mira a consentire il godimento e la normale utilizzazione del bene, graverà sull'usufruttuario; ove viceversa miri a realizzare interventi straordinari peserà sul nudo proprietario. Con l'avvertenza che un eventuale errata attribuzione di un onere condominiale, in capo ad un soggetto diverso da quello effettivamente tenuto, può causare  gravi ritardi nella riscossione delle quote.

Inoltre, in ossequio alla giurisprudenza più recente sul punto, deve ritenersi del tutto superata l'interpretazione secondo la quale, in relazione alle spese condominiali, sussisterebbe il rapporto di solidarietà passiva tra nudo proprietario ed usufruttuario. Conformemente a quanto da ultimo statuito dalla Suprema Corte di Cassazione, non può sostenersi la solidarietà, poichè per il condominio l’esistenza di diritti reali o personali di godimento sulla singola unità immobiliare non è di regola irrilevante, sia perché l’usufrutto (ritualmente trascritto) è opponibile erga omnes, sia perché all’usufruttuario la legge (art. 67 disp. att. cod. civ.) riconosce poteri di intervento in assemblea e di voto. Infine, proprio la ripartizione degli oneri disposta dagli artt. 1004 e 1005 c.c. su menzionati, impedisce di considerare implicito alcun rapporto di solidarietà o sussidiarietà tra nudo proprietario ed usufruttuario.

Articolo pubblicato il 06 luglio 2012 - © RIPRODUZIONE RISERVATA


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