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Quotidiano di Sicilia

Condominio, svolta storica. Tutte le principali novità della riforma
di Andrea Carlino

Dopo 70 anni arriva l’ok da parte della Commissione Giustizia al Senato alla revisione di 22 articoli del Codice Civile. Cambiamenti per amministratori, parti comuni, installazione impianti e trasparenza contabile

Tags: Condominio, Rosario Calabrese, Unai



CATANIA - La riforma del condominio è stata approvata dalla commissione Giustizia del Senato il 20/11/2012. Affinché il ddl approvato divenga legge a tutti gli effetti è necessaria la promulgazione della legge da parte del Presidente della Repubblica e la pubblicazione del medesimo atto sulla Gazzetta Ufficiale. A conti fatti, pertanto, la nuova disciplina riguardante il condominio negli edifici entrerà in vigore intorno alla fine di giugno del 2013.

È dal 1942, che le norme condominiali (tranne pochissimi interventi marginali e alcune leggi speciali) non venivano toccate.
Il risultato è stato di lasciare in mano ai giudici l'adeguamento alla realtà in evoluzione dell'istituto. Quando è nato, i condominii erano davvero rari, dato che la massa della popolazione urbana viveva in affitto in case di un unico proprietario.
Ora, invece, ci abitano la metà delle famiglie, e quasi al 90% sono in proprietà, cioè condomini. Una revisione, quindi, si imponeva.
Il provvedimento entrerà in vigore sei mesi dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
La norma modifica gli articoli del Codice Civile dal 1117 al 1138.
 
Le principali novità riguardano il rafforzamento dell’azione contro i morosi, la figura dell’amministratore di condominio e l’impossibilità di vietare per regolamento la presenza degli animali domestici.
Ben 31 nuovi articoli andranno  a regolare le discipline di condominio, introducendo numerose novità in materia di convocazioni e di registrazione del sito web condominiale.
Sono state inoltre introdotte numerose disposizioni sull’ammodernamento della convivenza e delle discipline che regolano e definiscono la convivenza tra inquilini.

Ecco i principali punti della riforma del condominio:

Amministratori
Dovranno obbligatoriamente essere in possesso di un diploma delle superiori e della polizza Rc professionale.
Sarà obbligatorio anche seguire il corso di formazione iniziale e gli aggiornamenti periodici.
Uniche deroghe: se l’amministratore di condominio ha svolto questa funzione per almeno un anno nell’ultimo triennio potrà fare a meno del diploma e del corso di formazione iniziale. Inoltre, se si tratta di uno dei condòmini non è necessaria né la Rc né la formazione periodica.
L’amministratore verrà rinnovato automaticamente ogni anno, salvo che l’assemblea decida di dimissionarlo.

Contabilità trasparente
L’amministratore di condominio sarà obbligato a redigere una contabilità trasparente, con registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa della gestione. I condòmini potranno verificare i giustificativi di spesa in ogni momento.

Morosi
L’amministratore di condominio sarà obbligato a chiedere il decreto ingiuntivo per i morosi entro sei mesi dal consuntivo in cui sia indicata la spesa non pagata.

Parti comuni
Sarà possibile modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, con l’80% dei condòmini e dei millesimi.

Installazione impianti
Per installare sull’intero edificio impianti di fonti rinnovabili, ricezione televisiva e videosorveglianza sarà necessario il consenso della maggioranza dell’assemblea, con almeno 500 millesimi.
Gli impianti individuali sono leciti, salvo la salvaguardia del “decoro architettonico”.

Riscaldamento centralizzato
Riscaldamento centralizzato: sancito il diritto a distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, solo se non emergano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Animali domestici
Animali domestici: non sarà più possibile vietare per regolamento la detenzione di animali domestici.

Violazione del regolamento
Violazione del regolamento: si pagherà una sanzione di 200 euro che può salire a 800 in casi di recidiva.

Scale e ascensori
Scale e ascensori: la spesa sarà suddivisa calcolando per metà il valore millesimale e per l’altra metà il piano in cui si trova l’abitazione.

Assemblea condominiale
Assemblea condominiale: per la seconda convocazione è necessario almeno un terzo dei condòmini e dei millesimi.
Le impugnazioni delle delibere possono essere fatte solo dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti.
L’assemblea può essere convocata anche nei giorni di feste religiose.

Sito internet
Sito internet per controllare le spese: stessa maggioranza anche per deliberare l'attivazione, a cura dell'amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una parola chiave, per consultare e stampare in formato digitale i  rendiconti mensili e gli altri documenti dell'assemblea.   

La riforma, però non accontenta tutti:  sotto accusa da parte dell’ANACI, l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali Immobiliari, l’articolo 27 della legge che innalza incomprensibilmente il quorum deliberativo per le decisioni dell’assemblea in seconda convocazione in ordine all’eliminazione delle barriere architettoniche portandolo da 334 a 500 millesimi.

“Il Legislatore ha così colpito una norma fondamentale prevista dalla legge n. 13/1989 che prevedeva importanti agevolazioni per superare, su un argomento così importante, il rigorismo del codice civile in materia di modifiche delle cose comuni nei condomini” ha spiegato Pietro Membri, Presidente Nazionale ANACI, sottolineando che quella norma per più di un decennio ha tutelato efficacemente i diritti dei disabili e delle persone con limitate capacità motorie che vivono in condominio.
“Non va dimenticato» – ha aggiunto il Presidente – che le norme oggi modificate hanno consentito alla giurisprudenza, in questi anni, di estendere sempre di più fronte delle tutele proteggendo così non soltanto i disabili residenti negli edifici condominiali ma anche tutti coloro che hanno occasione di accedervi per qualsiasi motivo. Abbiamo così dimostrato che la battaglia per l’eliminazione delle barriere riguarda tutti i cittadini e non soltanto i disabili”.

Rosario Calabrese, presidente dell’Unai,  la più antica associazione degli amministratori di condominio in Italia ha definito la legge la "più brutta degli ultimi 150 anni”: “E’ stata scritta in maniera pasticciata”, dice, “così pasticciata che se oggi la percentuale dei contenziosi in materie condominiali è al 47%, in futuro rischia di raddoppiare”.

Inoltre dal 2013, ogni condominio italiano potrà disporre di una nuova figura professionale: l’assistente familiare, con funzioni di baby-sitter e badante. Questa è una  delle novità previste dal Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati, quello dei portieri, che è stato appena rinnovato da Confedilizia e sindacati confederali.

La nuova figura di lavoratore svolgerà servizi per la prima infanzia o per persone anziane autosufficienti, limitatamente agli abitanti nel condominio.
Tali servizi potranno essere svolti sia negli spazi comuni condominiali (se autorizzati), sia nelle singole case dei condòmini. Verrano pagati non dal condominio, ma da chi ne usufruirà.
La figura si aggiunge a quella - già istituita - dell’assistente condominiale, chiamato a compiti di natura diversa, come il disbrigo di pratiche amministrative, anche attraverso computer e internet.

Articolo pubblicato il 01 dicembre 2012 - © RIPRODUZIONE RISERVATA


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