Operazione tecnica, compiuta misurando la superficie di ogni abitazione
PALERMO – La funzione delle tabelle che esprimono il valore millesimale delle unità immobiliari rispetto alle cose comuni è quella di rendere possibile la ripartizione delle spese ed il funzionamento dell’assemblea. Sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 disp. att. c.c., i quali stabiliscono che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento stesso.
La determinazione dei valori è un’operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell’edificio. I garage sono da considerare superfici accessorie ed esclusive, assimilate a vani veri e propri, e pertanto da considerare nel calcolo dei millesimi, senza altre tabelle.
Nell’accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano. I criteri della determinazione per la elaborazione dei valori sono stati indicati in una circolare del Ministero dei Lavori Pubblici la 12480 del 66 e 2945 del 93.
Di solito si utilizzano i seguenti: Coefficiente di destinazione, Coefficiente di piano, Coefficiente di orientamento, Coefficiente di prospetto, Coefficiente di luminosità. Vi sono due tipi di tabelle millesimali: le tabelle di natura convenzionale che sono allegate al regolamento di condominio, predisposte dall’unico proprietario originario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità oppure, formate su accordo di tutti i condomini.
Vi sono poi le tabelle deliberative che richiedono per la loro approvazione e modifica, la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. 2° comma (cass. civ.4219/2007). Nel 2010 le sezioni unite della Cassazione hanno stabilito che le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio approvato a maggioranza non hanno natura di atto negoziale, ma hanno la funzione di accertare il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio.
Per tale ragione la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista anche per l’approvazione e la modifica delle tabelle. Per l’approvazione delle tabelle millesimali è sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall’art. 1136, comma 2° del codice civile, pertanto saranno valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti. (cass. civ. 18477/2010).
Avv. Iole Gagliano
collegio dei professionisti di Veroconsumo
