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Riduzione tributi acquisto prima casa. Ecco le condizioni di applicabilità
di Michela Forastieri

Prevista dalla nota II bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’Imposta di registro n. 131/86. In alcuni casi, però, è possibile chiedere la revoca dell’agevolazione, senza sanzioni

Tags: Prima Casa, Agevolazioni



ROMA - La riduzione dei tributi dovuti in caso di acquisto della “prima casa” è una tra le agevolazioni fiscali più conosciute ed utilizzate in quanto consente ai soggetti che intendono acquistare la “prima casa” di evitare di spendere molti quattrini per la registrazione dell’atto.
L’agevolazione è prevista dalla nota II bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro n.131/86 e consente la riduzione dell’imposta di registro al 3%, dell’IVA (se applicabile) al 4% ed il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari ad € 168 per imposta.
Qui di seguito vengono indicate, sinteticamente, le relative condizioni di applicabilità.

Acquisti agevolabili:

Trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di diritto reale di godimento. è agevolabile anche l’acquisto della nuda proprietà.

Requisiti oggettivi:
a) L’immobile deve essere “non di lusso”;
b) Deve essere ubicato nel comune dove l’acquirente ha la residenza oppure svolge la propria attività, oppure dove l’acquirente si stabilisca entro 18 mesi. L’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero;

Requisiti soggettivi.
L’acquirente deve:
1) non essere titolare di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel comune in cui si trova l’immobile che vuole acquistare con le agevolazioni;
2) non avere acquistato, su tutto il territorio nazionale, altra casa (anche in comunione legale o comproprietà), con la stessa agevolazione.

Nell’atto l’acquirente deve dichiarare:
a) di essere residente nel comune in cui si vuole acquistare con l’agevolazione oppure di volervi stabilire la residenza entro 18 mesi;
b) non essere titolare di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel comune in cui si trova l’immobile che vuole acquistare con le agevolazioni;
c) non avere acquistato, su tutto il territorio nazionale, altra casa (anche in comunione legale o comproprietà), con le agevolazioni “prima casa”

Cause di decadenza:
1) dichiarazioni false;
2) mancato trasferimento della residenza entro i 18 mesi dall’atto;
3) rivendita o donazione prima di 5 anni senza riacquistare un’altra “prima casa” entro 1 anno.
La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero dell’imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.

Quindi, come sopra evidenziato, se il contribuente acquirente non trasferisce la sua residenza nel comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi, oppure se rivende lo stesso immobile prima di cinque anni dall’acquisto e tale cessione non viene seguita dall’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, decade dai benefici, per cui l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate recupera la differenza dei tributi a suo tempo applicati in maniera ridotta, maggiorata dagli interessi e dalla sanzione. In questi casi, infatti, vengono meno alcune condizioni per l’applicazione della norma agevolativa, e su questo punto l’Agenzia delle Entrate per molto tempo è stata ferma nel ritenere sempre applicabile la suddetta sanzione del 30% per decadenza dai benefici originariamente concessi.

Per la verità aveva già assunto un comportamento più tollerante, con precedente risoluzione n. 105/E del 3/10/2011, nella ipotesi di mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell’acquisto entro 18 mesi.
Ora, però, l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate si fa più morbida anche con riguardo all’ipotesi della rivendita dell’immobile.
Con la recente risoluzione n. 112/E del 27 Dicembre 2012, infatti, la stessa Agenzia ha affermato che se il contribuente, dopo aver alienato l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” prima del decorso dei cinque anni, dichiara all’Ufficio, in pendenza del termine dei dodici mesi, di non voler procedere al riacquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, è tenuto a pagare la differenza del tributo, oltre gli interessi, ma non la sanzione. Anche in questo caso, pertanto, viene ammessa la possibilità dell’istanza di riliquidazione dell’imposta pagata originariamente in misura ridotta, a condizione – però - che tale richiesta venga fatta dal contribuente prima che si realizzi la decadenza, ossia prima dello scadere del termine di un anno previsto per il riacquisto di un altro immobile “prima casa” dopo la rivendita di quello che aveva beneficiato dell’agevolazione.
La sanzione, di contro, sarà applicabile solo quando sia trascorso inutilmente il termine dei dodici mesi dal primo acquisto senza che il contribuente abbia acquistato un nuovo appartamento, ipotesi che fa scattare, in questo caso, la decadenza dall’agevolazione.
In pratica l’Agenzia delle Entrate ha espresso l’avviso che, se da un lato non è possibile rinunciare alle agevolazioni richieste e consolidate per l’esistenza, al momento della stipula dell’atto, di tutte le condizioni previste dalla legge, dall’altro deve ritenersi possibile la richiesta di riliquidazione dell’imposta tutte le volte in cui l’agevolazione concessa è ancora subordinata ad adempimenti successivi del contribuente, come il trasferimento della residenza entro 18 mesi oppure il riacquisto di un’altra casa dopo la rivendita di quella precedentemente acquistata con le agevolazioni.
Con la stessa risoluzione l’Agenzia ha precisato che, una volta intervenuta la decadenza, l’interessato può sempre beneficiare del “ravvedimento operoso” nei termini ed alle condizioni previste dalla legge.

Articolo pubblicato il 05 gennaio 2013 - © RIPRODUZIONE RISERVATA


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