Fra gli altri è stato introdotto quello costitutivo in seconda convocazione

CATANIA – Lo scorso 18 giugno è entrata in vigore la legge 220/2012 avente ad oggetto: “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”. La suddetta riforma, composta da 32 articoli, riscrive le regole che disciplinano il condominio, e si propone di riordinare una materia che da decenni aspettava di essere rivisitata dal legislatore. La riforma mantiene la vecchia distinzione tra assemblea in prima e in seconda convocazione, e anche il criterio della doppia maggioranza, delle quote millesimali di proprietà e dei condòmini.

“L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima”.

Prima della riforma il quorum previsto per la seconda convocazione era unicamente quello deliberativo, pari ad 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore dell’edificio, dal 18 giugno in poi, la legge introduce l’obbligatorietà di raggiungere anche un quorum costitutivo pari ad almeno 1/3 terzo dei condòmini con almeno 1/3 dei millesimi.

Tra le più importanti novità introdotte dalla riforma, vi è la questione delle maggioranze per deliberare in assemblea cioè del numero legale necessario per rendere valide le assemblee e le loro delibere. Debuttano, così, le maggioranze variabili. Ed infatti, poiché è sempre più difficile avere il quorum, la riforma ne prevede un abbassamento: il 50%+1 dei votanti e 2/3 dei millesimi. Cioè, conta anche la dimensione dell’appartamento per il raggiungimento del quorum.

Per l’approvazione delle delibere (sempre in seconda convocazione) le maggioranze diventano variabili: occorre il 50% più 1 dei partecipanti ed 1/3 dei millesimi per le delibere che riguardano lo svolgimento ordinario della vita in condominio, compresa la nomina dell’amministratore, l’approvazione del preventivo e del consuntivo; mentre per quanto riguarda le innovazioni occorre la maggioranza degli intervenuti con almeno la metà dei millesimi.

Un’altra importante novità è l’introduzione della maggioranza dei 4/5 dei condomini e dei millesimi: si applica nei casi in cui si voglia mutare la destinazione di una parte comune. Per altri casi, infine, rimane in vigore la necessità di votazioni all’unanimità, come per esempio, la vendita della guardiola della portineria o di parti dello stabile.

 

 

Amministratore obbligatorio quando i condomini sono più di otto

 

* L’amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di otto; deve possedere il diploma di scuola media superiore e corso di formazione professionale;  ha l’obbligo di contrarre una polizza di responsabilità professionale; deve far transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Dura in carica un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Non può ricevere deleghe. 
* Il regolamento condominiale non può vietare la presenza di animali “di compagnia  nell’appartamento.
* Ogni condomino può istallare individualmente l’antenna televisiva o la parabola. *I condomini potranno istallare impianti di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni senza autorizzazione dell’assemblea.
* Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, decidendo di dotarsi di riscaldamento autonomo, purchè questo non implichi maggiori spese per gli altri condomini.
* “In base al regolamento precedente alla riforma del condominio il condominio aveva la possibilità di provvedere a interventi di eliminazione o superamento delle barriere architettoniche con il voto di un terzo dell’assemblea (numero di condomini e millesimi, ). La nuova normativa, invece, mette questo tipo di installazione con una maggioranza che è stata alzata: il 50% più uno degli intervenuti”.
* E’ possibile istallare impianti di videosorveglianza con l’approvazione a maggioranza semplice dei condomini.

Avv. Iole Gagliano
collegio dei professionisti di Veroconsumo