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Riforma del condominio, ampliato l’elenco delle “parti comuni”
di Eloisa Bucolo

Spese di conservazione sostenute in base ai valori millesimali delle singole proprietà

Tags: Condominio



CATANIA - La riforma del condominio, in vigore dallo scorso 18 giugno, ha ampliato l’elenco delle parti comuni contenuto nell’art. 1.117 del Codice civile, ricomprendendo tra i beni comuni “ tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”.
Tra le voci introdotte dalla legge 220/2012, vi sono pilastri e travi portanti, facciate, aree di parcheggio e sottotetti e le varie tipologie di impianti centralizzati. Questi beni rientrano tra le proprietà condominiali in aggiunta a fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici e scale, alloggio del portiere eventuali  lavanderie, portici, cortili, portoni d’ingresso, già previsti. L’elenco non è tassativo, per cui, anche impianti o cose non indicati nell’elenco, possono rientrare nel novero delle parti comuni e viceversa.

Lo scopo dell’art. 1.117 è esclusivamente quello di evidenziare che solo ad alcuni beni si collega la competenza dell’assemblea e dell’amministratore di gestire, operare e disporre collettivamente. Nella realtà di ciascun condominio sarà sempre la destinazione del bene e/o impianto ad essere, dunque, rilevante per la condominialità. Infatti un “titolo contrario alla previsione di comunione” ex art. 1.117 c.c. potrà disporre diversamente di ciascun bene.

In tema di condominio negli edifici, “titolo contrario” è qualsiasi atto idoneo a trasferire il diritto di proprietà in capo ad una persona diversa dall’originario proprietario o costruttore, come potrebbe essere un atto di vendita o una donazione o successione testamentaria, a seguito della quale viene a costituirsi una situazione di condominio, determinata dal frazionamento dell'edificio conseguente all'alienazione. “Il titolo deve contenere una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà delle parti comuni e di escluderne gli altri” (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile , Sentenza 27 maggio 2011, n. 11820).

Non è ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni, che non potrà in alcun modo svincolarsi dalle spese relative alla loro conservazione. Inoltre, il diritto di ciascun condomino, oltre che con l’uso delle parti comuni, si esercita partecipando in assemblea con un proprio voto il cui peso è commisurato al valore millesimale della propria unità esclusiva. Il dovere del condomino è quello di partecipare alle spese necessarie, anche in questo caso in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1.124 c.c. per scale ed ascensori, le spese devono essere suddivise tra i proprietari, per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza del piano in cui si trova l'abitazione.

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprietà esclusive. Questa regola generale può essere derogata solo da una valida convenzione a cui hanno aderito tutti i condomini. Quando invece un bene comune serve solo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condomini che ne usufruiscono. Nel caso di utilizzo illecito delle parti comuni o vi sia una divergenza netta fra l'utilizzo di uno spazio condominiale e il principio stabilito dall'assemblea si potrà citare in giudizio il soggetto responsabile del comportamento.
 

 
Necessari i 4/5 per la modifica delle destinazioni d’uso
 
La legge 220/2012 regolamenta per la prima volta la modifica delle destinazioni d’uso è prevede non l'unanimità, ma bensì un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti e del valore dell'edificio. E’, dunque, possibile vendere o indirizzare le parti comuni verso determinati  con un quorum qualificato pari all’80% di condomini e dei millesimi.
La convocazione dell’assemblea per queste finalità, a pena di nullità, deve contenere l’indicazione della nuova destinazione d’uso, e le parti comuni interessate all’operazione.
La convocazione deve essere affissa nei locali di maggior uso o negli spazi destinati  per almeno 30 giorni consecutivi ed essere inviata per raccomandata o mezzi telematici equipollenti ( ad es. PEC)  e deve pervenire con un preavviso di venti giorni -a differenza che con la precedente normativa  che prevedeva  un preavviso di cinque giorni - in modo da permettere a più inquilini la possibilità di assumere informazioni e partecipare al voto.
 Invariato il dovere di partecipare ai costi di gestione anche nel caso di mutamento della destinazione d’uso o distacco dall’impianto.
 

 
Ex art. 1.117 c.c.
 
Le parti comuni
• Il suolo su cui sorge l'edificio, compreso di: fondamenta, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni d'ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili e tutte le zone dell'edificio di uso comune;
• i locali per: la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi e tutti i servizi in comune affini;
• le opere, le installazioni e i manufatti utili all'uso e al godimento comune, quali: ascensori, pozzi, cisterne, acquedotti, fognature, canali di scarico, impianti per l'acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili.

Articolo pubblicato il 03 luglio 2013 - © RIPRODUZIONE RISERVATA


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