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La mediazione, tappa obbligatoria per le controversie condominiali
di Pierangelo Bonanno

Prevista dalla L. 98/2013, è l’amministratore a rappresentare il condominio

Tags: Condominio, Mediazione, Damiano Marinelli, Roberto Busso



PALERMO - Dal 20 settembre scorso per risolvere le controversie condominiali è necessario tentare la conciliazione prima di ricorrere all’intervento del giudice. L’obbligatorietà è stata prevista dalla legge n. 98 del 2013. La nuova normativa che regolamenta il diritto condominiale è la legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 con oggetto “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”.

La riforma del condominio ha affrontato il tema della mediazione che, tra l’altro fornisce innanzitutto una definizione delle “controversie in materia di condominio”, nello specifico si intendono quelle liti derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni: del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice civile (artt. 1117-1138 c.c.), e le previsioni ricomprese dall’art.61 all’art. 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Pertanto, oltre alle questioni riguardanti il condominio inteso come vicende relative alle parti comuni, sono ricomprese anche le questioni relative alla responsabilità dell’amministratore, l’impugnazione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi condominiali, la modifica delle tabelle condominiali, l’infrazione dei regolamenti condominiali (art. 70 disp. att. c.c.). In particolare, la legge 220/2012 stabilisce che l’organismo di mediazione presso cui tentare la conciliazione deve essere scelto in base al criterio della competenza territoriale della circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato; ciò, peraltro, a pena di inammissibilità della domanda di mediazione.

La nuova disciplina prevede la legittimazione dell’amministratore condominiale a partecipare al procedimento di mediazione in rappresentanza del condominio ed è subordinata al volere del condominio tramite l’approvazione di una delibera assembleare con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edifico. La legge prevede che nel caso i termini di comparizione davanti al mediatore non consentano di assumere detta delibera, venga concessa una proroga del primo incontro di mediazione: “il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”.

Si precisa, inoltre, che la proposta di accordo deve essere necessariamente approvata dall’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza sopra richiamata; in caso contrario la proposta s’intende non accettata. Il mediatore è tuttavia tenuto a fissare il termine per la proposta di conciliazione, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della richiamata delibera assembleare.

Non è escluso che tra le controversie possano essere incluse anche quelle relative alla misura e alle modalità di uso dei servizi condominiali, che hanno per oggetto i limiti qualitativi d'esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e delle riduzioni o limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini. Rientrano tra queste fattispecie l’utilizzazione del cortile comune, l’attribuzione di posti auto anche mediante turnazione, riscaldamento dei singoli appartamenti, e quelle in materia d’immissioni cagionate all'interno del condominio dal proprietario o dal detentore e che superano la normale tollerabilità previste dall’art. 844 c.c, ed anche potrebbero essere incluse anche quelle relative all’inserimento di alberi e siepi che all'interno del condominio diminuiscano la quantità di luce e aria.

Per comprendere meglio alcuni aspetti della mediazione nelle controversie condominiali il QdS ha incontrato degli esperti un importante manager come Roberto Busso ed un autorevole docente universitario, Damiano Marinelli.
 

 
Si inizia con un accordo preliminare di programmazione
 
 La mediazione torna obbligatoria per 4 anni, cioè fino al 2017, in materia di: condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari. In questi casi, la parte che intende agire in giudizio deve tentare la mediazione, con l’assistenza di un avvocato.  Nel dettaglio il procedimento di mediazione prevede che dopo avere presentato la domanda presso un organismo di mediazione è fissato  un primo incontro di programmazione con un mediatore e le parti. Al termine dell’incontro preliminare di programmazione, le parti decidono se concludere la mediazione con un accordo, oppure proseguire la mediazione o ancora, in caso di mancato accordo, terminare la procedura di mediazione e andare in giudizio, senza pagare le indennità della mediazione.
 

 
Roberto Busso, ad Abaco team
 
Il QdS ha incontrato Roberto Busso, ad di Abaco Team, società del Gruppo Gabetti, che ha lanciato sul mercato Gabetti condominio.
A suo avviso la mediazione inciderà efficacemente nella soluzione delle liti, consentendo di non pregiudicare i fragili equilibri umani ed economici interni ai condomini? 
“Dipende dal buon senso delle persone. Il compito principale del mediatore è quello di orchestrare le parti all’accordo amichevole, assistendole nel confronto e risolvendo ogni ostacolo che possa impedire il raggiungimento di una soluzione condivisa. Il vantaggio di coinvolgere il mediatore è quello di ottimizzare i tempi e le fasi della stessa, lasciando alle parti coinvolte il controllo sul contenuto dell’accordo finale. Il corretto svolgimento della procedura di mediazione e la possibilità che questa porti a un ottimale risoluzione della controversia, dipende dalla competenza del mediatore, che viene garantita dalla sua imparzialità e dalla sua professionalità”.  
Gli amministratori condominiali, anche se non previsto dal legislatore, dovranno formarsi adeguatamente per partecipare attivamente al procedimento di mediazione?
“La formazione è uno strumento dei temi di grande rilevanza introdotto dalla recente normativa. È importante e doveroso che il ruolo di amministratore di condominio assuma una nuova veste, che venga giustamente valorizzato per la grande rilevanza che il ruolo ricopre. La formazione segna la differenza tra passione professione, l’amministratore di Condominio necessita di competenze ampie e molto specialistiche: si passa da aspetti contabili (per la gestione amministrativa del condominio) ad aspetti fiscali, tecnici (ad esempio per la risoluzione di tutte le problematiche inerente la gestione dell’immobile) ad aspetti legali (ad esempio per la risoluzione delle controversie). Un enorme bagaglio di conoscenze è, dunque, richiesto e solo con un importante attività di formazione può essere acquisito.”
 


Damiano Marinelli, docente di diritto della mediazione presso l’Università E-campus
 
Il QdS per completezze ha anche intervistato un esperto di risoluzione alternativa delle controversie, il professore Damiano Marinelli, docente di “diritto della mediazione, della conciliazione e dell’arbitrato” presso l’Università degli Studi e-Campus, oltre che Presidente dell’Associazione dei legali italiani.
Professore a suo avviso la mediazione inciderà efficacemente nella soluzione delle liti, consentendo di non pregiudicare i fragili equilibri umani ed economici interni ai condomini? 
“Il caso della mediazione in ambito condominiale è molto interessante. Vi sono ancora delle problematiche pratiche e teoriche da approfondire (ruolo dell’amministratore di condominio e rappresentanza dell’assemblea condominiale, eventuali rinvii per l’approvazione o ratifica dell’accordo da parte dell’assemblea, ecc.), ma l’abito si presta molto bene ad attivare delle soluzioni win/win e creative che possano permettere la trasformazione di un problema in opportunità, potenzialmente rendendo possibili delle soluzioni che vadano ben al di là della singole problematiche (spesso bagattellari) sottoposte all’attenzione del mediatore”.
La riforma del Condominio prevede una maggiore professionalizzazione dell’amministratore. Gli amministratori condominiali, anche se non previsto dal legislatore, dovranno formarsi adeguatamente per partecipare attivamente al procedimento di mediazione?
“Ritengo che per gli amministratori di condominio che vogliano professionalmente lavorare la partecipazione a percorsi formativi e di approfondimento sulla mediazione diventa ormai auspicabile e necessaria. Potrà, infatti, per loro essere un’occasione di particolare riflessione che senz’altro servirà sia in sede in consulenza, che in sede di ulteriore skill da utilizzare nel mondo del lavoro. Come per ogni altro professionista la differenza nel mondo concorrenziale del mercato spesso è costituita dalle ulteriori conoscenze, posto per acquisite quelle di base”.

Articolo pubblicato il 16 novembre 2013 - © RIPRODUZIONE RISERVATA


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Roberto Busso, ad Abaco team
Roberto Busso, ad Abaco team
Damiano Marinelli, docente di diritto della mediazione presso lÂ’Università E-campus
Damiano Marinelli, docente di diritto della mediazione presso lÂ’Università E-campus