D.L. 104/2013 ("decreto istruzioni"), D.Leg/vo 23/2011 ("Decreto sul federalismo fiscale") e legge di stabilità per il 2014. Per tutti gli atti di trasferimento e costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari

Il D.L. 104/2013 ("decreto istruzioni"), il D.Leg/vo 23/2011 ("Decreto sul federalismo fiscale") e la legge di stabilità per il 2014, hanno apportato rilevanti novità nel regime impositivo delle imposte indirette per gli atti a titolo oneroso traslativi e costitutivi di diritti immobiliari.
Da quest’anno, pertanto, risulta sostanzialmente cambiata la tassazione degli atti di trasferimento e di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari, sia ai fini dell’imposta di registro (T.U.131/86), sia ai fini delle imposte ipotecarie e catastali (D. Lgs. 347/90).
In alcuni casi la normativa ha previsto una riduzione del carico fiscale, in altri, invece, un leggero aumento.
Le nuove imposte, comunque, appaiono ora maggiormente equilibrate rispetto a quelle applicate in passato.

Queste le novità.
Gli atti di trasferimento di immobili, tranne quelli soggetti ad IVA,  e tutte le formalità direttamente conseguenti poste in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari, sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 Euro  ciascuna.
La misura ordinaria dell’imposta fissa di registro, nonchè delle imposte ipotecarie e catastali, è passata da 168 a 200 Euro. L’aumento riguarda tutti gli atti diversi da quelli di cui all’art.10 del D.Lgs 23/2011, ossia gli atti di trasferimento di immobili soggetti ad IVA e tutti gli altri atti, previsti dalla prima e dalla seconda parte della Tariffa allegata al TU 131/86, per i quali si è applicata finora la tassa fissa di Euro 168.

E’ rimasta immutata l’imposta fissa di registro per le locazioni e gli affitti di immobili il cui importo continua ad essere pari a 67 Euro.

Le sette aliquote dell’imposta di registro esistenti fino all’anno scorso sono state ridotte a tre e più precisamente al 2%, al 9% e al 12%. Il 2% si applica ai trasferimenti a titolo oneroso per l’acquisto della "prima casa"; il 9% ai trasferimenti di beni immobili in genere; il 12% ai trasferimenti di terreni agricoli.

Più favorevole al contribuente risulta ora la disciplina della “prima casa”.
L’aliquota dell’imposta di registro, dopo le modifiche, è passata, infatti,  dal 3% al 2%, con eccezione degli acquisti di fabbricati appartenenti alle categorie A/1 (signorile), A/8 (abitazioni in ville ) e A/9 (abitazioni in castelli).
Invariata, comunque, è rimasta l’aliquota IVA del 4% nel caso in cui il trasferimento venga effettuato da una impresa costruttrice.

Per gli atti di trasferimento riguardanti il settore immobiliare ma aventi ad oggetto immobili diversi dalla "prima casa" si applica, in presenza degli specifici requisiti oggettivi e soggettivi, il regime di imponibilità o di esenzione IVA secondo le disposizioni previste dall’art.10, punti 8 (locazioni), 8 bis (cessioni fabbricati abitativi) e 8 ter (cessioni fabbricati strumentali), del D.P.R. 26 ottobre 1972 n.633 (Imposta sul Valore Aggiunto).
Secondo l’art.40 del T.U. 131/86 (principio dell’alternatività IVA-Registro), sono comunque soggette all’imposta proporzionale di registro, nella misura recentemente prevista dalla legge, le cessioni di fabbricati abitativi di cui all’art.10, punto 8 bis, del D.P.R.633/72,  considerati esenti da IVA.

Nel caso di cessione di immobili strumentali, se esenti da IVA, si applica la nuova imposta fissa di 200 Euro, ma continuano ad applicarsi le aliquote del 3% e dell’1% per le imposte ipocastali, così come espressamente previsto dall’art. 1 bis secondo comma della tariffa allegata al D.lgs 347/90 e dell’art.10 dello stesso decreto.

Imposta di registro
Come già detto in precedenza, le aliquote esistenti fino al 31 dicembre del 2013 sono diventate solo tre, e precisamente il  2%, il 9% ed il 12%, rispettivamente per i trasferimenti a titolo oneroso per l’acquisto della prima casa, per il trasferimento di beni immobili in genere, ed infine per le cessioni dei terreni agricoli.
L’imposta di registro, con le tre nuove aliquote, però, in base alla recente normativa, non può essere d’importo inferiore a 1.000  Euro.
L’unica eccezione per un versamento al di sotto di tale limite riguarda il caso in cui l’imposta che risulta dovuta (complessivamente in misura inferiore a 1.000 Euro) è frutto della compensazione con l’eventuale credito d’imposta spettante per l’acquisto della prima casa.

Risoluzione Agenzia Entrate n. 272/2003
A tal proposito è pure da sottolineare la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 272 del 3 luglio 2003, riguardante la misura dell’imposta proporzionale di registro applicabile in alcuni casi come quello in cui il trasferimento avviene tra un venditore e più acquirenti. In tale ipotesi  il raffronto con il minimo d’imposta va fatto solo dopo avere effetttuato la somma dei singoli tributi relativi ai diversi negozi giuridici contenuti nell’atto.

Per i conferimenti di beni immobili a favore delle società (art. 4 della tariffa allegata al T.U. 131/86) si applica l’imposta del 9% o del 12%, a  secondo che siano fabbricati oppure terreni agricoli.

 

Per quanto riguarda la registrazione degli atti dell’Autorità Giudiziaria, si applicano sempre le nuove aliquote previste per le diverse tipologie di trasferimento.
Nel caso di divisione immobiliare, sono applicabili le imposte fisse ipocatastali di € 200,00 ciascuna (al posto di €168,00), sia nel caso di divisione con conguaglio, sia in caso di divisione senza conguaglio. Nel caso di conguaglio (ossia quando la quota di fatto è superiore a quella di diritto) l’ eccedenza è considerata come un vero trasferimento, per cui si applica anche l’imposta di registro con l’aliquota corrispondente al bene (immobile) oggetto della divisione (9% o 12%),  con un minimo di  €1.000,00 e le imposte ipocatastali nella nuova misura di € 50 (ciascuna) prevista per i trasferimenti immobiliari.

 

 

 

Con la recente circolare la n.2 del 21 febbraio 2014, l’Agenzia delle Entrate, con grande tempestività, ha chiarito alcuni aspetti della norma e dissipati alcuni dubbi sorti nella lettura della legge. Tra i chiarimenti, alcuni sono molto importanti.
Non sono state abolite, come alcuni avevano pensato, le agevolazioni previste in caso di trasferimento in sede di separazione o di divorzio.
Non sono state nemmeno abolite le agevolazioni della piccola proprietà contadina – come previsto dal D.Lgs. 99 del 23/03/2004 – ad eccezione delle imposte fisse che variano da 168 a  200 Euro.
Di grande impatto, poi, risulta la parte che riguarda la soppressione delle esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali.

Tra le esenzioni e le agevolazioni venute meno si ricordano:
– i trasferimenti immobiliari compresi nei piani di recupero (art.5 legge 168/82);
– le assegnazione da parte dei comuni di terreni edificabili di cui all’art. 32 del D.P.R.601/73;
– i trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricati adibiti ad uso abitativo, in regime di esenzione da IVA(ex art.10, n.8bis del D.P.R.633/72), effettuati nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili;
– i trasferimenti di immobili di interesse storico;
– le cessioni di immobili nei confronti dello Stato o di enti pubblici territoriali;
– i trasferimenti di terreni agricoli stipulati da imprenditori agricoli di cui alla nota I della tariffa allegata al testo unico dell’imposta di registro.