Onere esclusivo del venditore se deliberate prima del contratto

CATANIA – Nel caso di compravendita immobiliare, spesso, si pone l’annoso problema della suddivisione, tra l’acquirente e l’alienante, delle spese condominiali riguardanti lavori di ristrutturazione, di straordinaria manutenzione oppure le cosiddette innovazioni.

La questione circa l’attribuzione di tali oneri ha ad oggetto quelle spese, che sono state deliberate in sede di assemblea condominiale, prima della stipula del contratto di compravendita.
Ed invero, l’ammontare dovrà essere corrisposto dal venditore anche se l’art. 63 disp. att. del codice civile dispone che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Non si mette, pertanto, in dubbio la solidarietà dell’obbligazione di fronte al condominio, a cagione della quale lo stesso potrà richiedere il pagamento anche al compratore. Ciò di cui si discute è essenzialmente il rapporto interno tra chi vende e chi acquista l’unità immobiliare, nel caso in cui  l’acquirente sia costretto ad anticipare il pagamento poiché obbligato solidale.
è chiaro che in quel caso, l’acquirente  potrà  rivalersi in un secondo momento sull’alienante e ciò, al fine di recuperare la somma versata, da intendersi, quindi, soltanto anticipata.

Nemmeno l’ipotesi che le dette opere – anche se deliberate prima dell’acquisto – siano realizzate solo successivamente allo stesso, varrebbe ad escludere l’attribuzione esclusiva dei relativi costi  all’acquirente anziché all’alienante.
Questo, in sintesi, è l’orientamento manifestato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24654/2010, la quale fa comunque salva la possibilità che le parti si accordino diversamente  ma ciò solo nell’ambito dei loro rapporti interni.

Essendo questa una questione molto dibattuta dalla Suprema Corte, che si è pronunciata più volte sul punto con sentenze ispirate a criteri diversi, appare ragionevole consigliare, a chi si appresta ad alienare un immobile sito in un condominio, di trovare un’intesa preventiva sul punto, specie alla luce del fatto che spesso sarà il nuovo acquirente a godere del maggior valore dell’immobile, derivante dalle nuove opere realizzate dopo l’acquisto.

Non appare infatti equo che le dette spese condominiali debbano gravare solo su chi vende e ciò, specie nei casi in cui le opere verranno realizzate solo in un momento successivo all’atto di compravendita.

Avv. Francesca Pecorino
collegio dei professionisti di Veroconsumo