L’acquirente è esposto a una serie di rischi: ecco come tutelarsi

CATANIA – Quando si desidera procedere all’acquisto di un immobile, prima di tutto, si stipula il contratto preliminare o compromesso.
Trattasi di un contratto che, ai sensi dell’art.1351 c.c., deve contenere tutti gli elementi prescritti  per il contratto definitivo e che costituisce il mezzo attraverso cui le parti si impegnano vicendevolmente alla conclusione del successivo contratto di compravendita.

Talvolta, tra la stipula del preliminare e quella del definitivo trascorre un tempo non certo breve ed a pagarne le spese è sovente proprio l’acquirente.
Quest’ultimo, infatti, è esposto ad una serie di rischi e ciò, nel caso in cui il venditore non rispetti gli obblighi contenuti nell’accordo sottoscritto ma non solo.

Ed invero, l’alienante ben potrebbe vendere l’immobile ad un terzo, costituirvi un diritto reale di godimento come l’usufrutto, essere dichiarato fallito, così come ben potrebbe accadere che terzi  facciano iscrivere sul bene un’ipoteca giudiziale.
Cosa può fare l’acquirente per tutelarsi da questi possibili rischi? Lo strumento legale a sua disposizione è la trascrizione del contratto preliminare presso la Conservatoria dei registri immobiliari entro 30 gg. dalla stipula. Trascrizione, alla quale potrà  procedere anche lo stesso notaio che assiste le parti per la stipula del “compromesso”, che dovrà essere redatto nella forma dell’atto pubblico, della scrittura privata autenticata ovvero della scrittura privata con sottoscrizione autenticata giudizialmente.
Come tutti ben sappiamo, l’atto definitivo di compravendita viene anch’esso trascritto. Con tale trascrizione non si fa altro che rendere opponibile ai terzi l’acquisto.

L’opponibilità dello stesso, in quel caso, partirà, dal momento in cui viene eseguita la trascrizione del definitivo. Ma se ci si volesse tutelare maggiormente ed evitare di subire i danni prima accennati, sarebbe più opportuno (specie per l’acquirente) proteggere il futuro acquisto anche con la trascrizione del preliminare. Con tale atto, l’acquisto è opponibile ai terzi non già dalla trascrizione del contratto definitivo ma bensì a partire dalla trascrizione del compromesso.

Se, dunque, il promittente alienante o  i terzi dovessero procedere – nel lasso di tempo che va dalla stipula del preliminare a quella del definitivo – a delle trascrizioni pregiudizievoli per l’acquirente, con la trascrizione del compromesso, il compratore potrà opporre il suo atto di acquisto perchè trascritto prima di qualunque altro atto.
Alla trascrizione si può procedere, sostenendo un costo che comprende l’imposta ed i diritti fissi di  trascrizione, tenute ferme le ordinarie spese di registrazione.

Avv. Francesca Pecorino
collegio dei professionisti di Veroconsumo