La nullità può essere rilevata d’ufficio senza alcuna richiesta di parte

CATANIA – Della registrazione del contratto di locazione si può parlare da un punto di vista giuridico e da un punto di vista strettamente fiscale. I due punti di osservazione sono però strettamente legati anche se per ora analizzeremo solo il primo.
L’art. 13, comma 1 della L. 431/1998 prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione di importo superiore a quello scritto nel contratto di locazione ad uso abitativo che sia stato registrato. Prima del 2005, l’adempimento di natura fiscale e cioè il pagamento dell’imposta di registro non determinava la nullità del contratto di locazione.

Il problema dell’evasione fiscale riguardante i redditi scaturenti dai canoni di locazione è sempre stato un tema particolarmente dibattuto che, da ultimo, è stato disciplinato dall’art. 1, comma 346 della Legge finanziaria 2005. Detta norma prevede la nullità dei contratti di affitto relativi ad immobili adibiti ad uso non solo abitativo, nonché dei contratti di godimento quali il comodato.
I contratti che devono essere registrati sono quelli la cui durata è superiore ai trenta giorni e l’obbligo di tale registrazione va adempiuto entro i successivi trenta giorni dalla stipula.

La sanzione volta a reprimere il fenomeno particolarmente diffuso dell’evasione fiscale è quella della nullità del contratto di locazione non registrato. Ciò significa che il mancato adempimento di un obbligo meramente fiscale produce delle conseguenze sul piano della validità del contratto stesso. In termini molto più semplici, il proprietario dell’immobile (locatore) che dovesse trovarsi di fronte ad un inquilino moroso, non potrà agire in giudizio per intimargli lo sfratto per morosità, se il contratto non è registrato.

Numerose sono state le critiche ed i dibattiti in proposito, dal momento che si arriva a considerare nullo il contratto di locazione (ai sensi dell’art. 1418 c.c.),  non per la mancanza di un elemento costitutivo del medesimo ma per il mancato adempimento di un obbligo puramente fiscale che, in teoria, non dovrebbe assolutamente incidere sulla validità dello stesso.

Nonostante questo, di recente il Tribunale di Roma con la sentenza n. 20529/2010, ha stabilito la nullità assoluta dei contratti non registrati, nullità che può essere rilevata d’ufficio direttamente dal giudice e cioè senza alcuna richiesta delle parti in causa.
Al locatore, in quei casi, non resterà che agire per far valere la detenzione senza titolo dell’immobile da parte dell’inquilino ma il dibattito è ancora aperto.

avv. Francesca Pecorino
collegio dei professionisti di Veroconsumo