Le novità con l’entrata in vigore dell’art. 3, commi 8 e 9 D.lgs. 23/2011
CATANIA – E’ notorio, ormai, che la registrazione del contratto di locazione è divenuto requisito imprescindibile della validità dello stesso. Quello che non tutti sanno è che, con l’entrata in vigore del D.lgs. 23/2011, ai sensi dell’art. 3 commi 8 e 9, i proprietari degli immobili locati che non hanno provveduto alla registrazione dei relativi contratti entro il 4 giugno 2011 (data di scadenza per esercitare l’opzione relativa alla cedolare secca), possono essere costretti alla stipula di un contratto di 4 anni ulteriormente rinnovabile per un pari periodo, dietro pagamento, da parte del conduttore (inquilino), di un canone molto inferiore a quello pagato in nero.
Infatti, a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento Istat nella misura del 75 per cento e ciò, a partire dal secondo anno. Mentre, nel caso in cui il canone stabilito tra le parti nel contratto non registrato sia inferiore al triplo della rendita catastale, si applicherà comunque quanto stabilito tra le parti.
Ma come può avvenire la registrazione di un contratto in nero? Il conduttore può recarsi presso l’Agenzia delle entrate e denunziare il contratto non registrato. A quel punto, messosi in regola rispetto alle annualità non registrate, la normativa gli conferisce un “premio” e cioè gli permette una riduzione del canone annuale concordato nella misura sopra citata. La medesima conseguenza può aversi: 1) nel caso di contratto registrato ma per un canone parzialmente inferiore a quello reale; 2) nel caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio.
Ma facciamo un esempio pratico. Se Tizio può dimostrare di essere domiciliato presso l’immobile locato (per esempio mostrando le bollette relative alle utenze ivi ubicate a lui intestate) e paga € 800,00 al mese come canone stabilito in un contratto non registrato, decidendo di fare emergere il contratto in nero (pagando, quindi, quanto richiesto dall’Agenzia delle entrate), avrà diritto ad un contratto della durata di quattro anni rinnovabile per altri quattro. Inoltre, se per ipotesi il valore catastale dell’immobile è pari ad € 750,00, moltiplicando per tre questo importo, otterremo la somma di € 2.250,00 annuali, il ché significa € 187,00 al mese. Quest’ultima sarà la cifra che Tizio dovrà pagare ogni mese con un risparmio mensile di € 613,00 che è lo “sconto” di cui la legge gli permette di usufruire solo perché ha fatto emergere un contratto fino ad allora non registrato.
avv. Francesca Pecorino
collegio dei professionisti di Veroconsumo
