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Condominio minimo, valgono le stesse norme di quello grande
di Francesca Pecorino

Cassazione: in caso di problemi si può sempre ricorrere all’autorità giudiziaria

Tags: Condominio



PALERMO - Quando parliamo di condominio di edifici, pensiamo sempre ai grandi palazzi, che presentano un certo numero di abitazioni, la cui gestione viene affidata ad un amministratore che governa la “cosa comune”.

Ma quando un edificio è composto da due sole unità abitative cosa accade? Si può parlare, anche in quel caso, di condominio? Ebbene, quando un immobile viene diviso tra due proprietari, con la contemporanea esistenza di parti comuni (tetto, scale, ascensore ecc..) che sono al servizio delle parti di pertinenza esclusiva, ci troviamo di fronte a quello che viene definito “condominio minimo”, che presenta comunque delle peculiarità organizzative ma che si fonda, come detto, sul frazionamento di una proprietà comune e sull’esistenza di parti accessorie funzionalmente collegate a quelle di proprietà esclusiva.

Quando parliamo di peculiarità, ci riferiamo principalmente al fatto che, in presenza di due sole unità abitative, non ha senso parlare di maggioranza o di assemblea condominiale, laddove le decisioni devono essere prese all’unanimità. Ma, allora, cosa fare se, ad esempio, debbono essere eseguiti degli improrogabili lavori di manutenzione al tetto e non si raggiunge l’accordo tra i due condomini?

L’unico strumento giuridico a disposizione del proprietario favorevole all’esecuzione degli interventi manutentivi è il dettato normativo contenuto nell’art. 1105 ultimo comma c.c., che  prescrive che il condomino, in questi casi, ha il diritto di rivolgersi al Giudice ordinario per dirimere la controversia.

A questo proposito, la Cassazione con la sentenza a Sezioni Unite del 31 gennaio 2006, n. 2046, ha ritenuto che le norme sul condominio possano essere ugualmente applicate ai casi di condominio minimo, tenendo presente che si può sempre ricorrere all’Autorità Giudiziaria laddove ci siano dei problemi di accordo tra le parti. Per quanto concerne, poi, l’amministrazione del condominio, la nomina di un amministratore è obbligatoria soltanto quando le unità abitative sono più di quattro.

Da pochi giorni, anche per la materia condominiale, prima di instaurare il giudizio davanti al Tribunale ordinario, le parti devono rivolgersi al mediatore, con un notevole aggravio in termini di spesa e di perdita di tempo. Si consiglia, pertanto, ai proprietari di immobili siti in condomini minimi di trovare responsabilmente un accordo bonario, a mio giudizio, ben più agevole rispetto ai casi di liti tra proprietari di appartamenti in condomìni ben più grandi.

Avv. Francesca Pecorino
Collegio dei Professionisti di Veroconsumo

Articolo pubblicato il 28 marzo 2012 - © RIPRODUZIONE RISERVATA


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