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Tutte le novità in materia di condominio dall’amministratore al quorum deliberativo
di Eloisa Bucolo

La riforma (L. 220/2012) è entrata in vigore martedì 18 giugno. Terminata un’attesa di 71 anni

Tags: Condominio



CATANIA - La riforma del condominio,varata di recente ed in vigore dal 18 giugno, si è resa necessaria a causa della vetustà delle disposizioni di legge in materia e del proliferare di pronunce giurisprudenziali, talvolta contrastanti tra loro. Il Quotidiano di Sicilia, intende fornire ai propri lettori una guida puntuale su tutte le novità. Per questo motivo, dopo l’articolo pubblicato ieri,  torniamo oggi sull’argomento, schematizzando i singoli punti, che saranno ulteriormente approfonditi nei prossimi giorni.

Parti comuni e impianti centralizzati: (artt.1117-ter, 1118 e 1119 c.c) si estendono fino ad includere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. Più facile il cambio di destinazione d’uso, non più l'unanimità, ma un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti e del valore dell'edificio. Invariato il dovere di partecipare ai costi di gestione anche nel caso di mutamento della destinazione d’uso o distacco dall’impianto.

Antenne (art.1122 c.c.) riconosciuto il diritto del singolo condomino all’installazione di impianti individuali per la ricezione radiotelevisiva e la produzione di energia da fonti rinnovabili. Sono fatti salvi pregiudizio e decoro architettonico.

Impianti di videosorveglianza (art 1122 ter c.c.) ammessi se votati a maggioranza, nel rispetto della riservatezza dei singoli.

Innovazioni (art.1120 c.c.) attuabili con una maggioranza inferiore rispetto a quella ordinaria per gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti (ad es: per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, etc).

Ripartizione delle spese (art. 1124 c.c.) per scale ed ascensori, suddivise tra i proprietari, per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza del piano in cui si trova l'abitazione.

Amministratore (artt. 1129 – 1130 e art. 64 e 71 disp. att. c.c.). Ammesso l’incarico a una società di persone o capitali (facoltativa la nomina se i condomini non superano il numero di otto) Deve possedere requisiti professionali e morali. Ha l’obbligo di rendicontazione e di redigere una contabilità trasparente. L’assembla può richiedere che abbia una polizza di R.C. professionale. Elencati i casi di revoca.

Anagrafe condominiale (art. 1130c.c.) registro dove l’amministratore ha l’obbligo di annotare le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali e di godimento, oltre ai dati catastali dell’immobile e le successive variazioni.

Riscossione dei contributi – Morosi (art. 63 disp. att. c.c.) l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio i “dati” dei c.d. “morosi” e non ha necessità di previa autorizzazione assembleare - la conferma della possibilità della sospensione dell’erogazione dei servizi al condomino colpevole di mora almeno semestrale. I “morosi” incorreranno in un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, entro 6 mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare, oltre alla possibile sospensione dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Sito internet condominiale (art. 71-ter disp. att. c.c.) su richiesta dell’assemblea per la consultazione dei documenti e delle delibere.

Conto Corrente (art. 1129 c.c.) intestato al condominio, vi transitano tutte le somme erogate e ricevute.

Assemblea e deleghe (artt. 1134– 1137c.c. e artt. 66 -67 disp. att. c.c.) Hanno titolo a partecipare i proprietari, gli usufruttuari e in casi specifici gli inquilini iscritti nell’anagrafe condominiale. Nell’avviso di convocazione devono essere indicate le date di prosecuzione per completare il dibattito di  tutti i punti previsti all’odg. Le deleghe sono ammesse con limitazione. Se i condomini sono più di 20 il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale. Divieto di delegare l’amministratore.

Quorum deliberativo (art. 1136 c.c.) variabile a seconda delle delibere da votare.

Quorum costitutivo (art. 1136 c.c.) introdotto per la seconda convocazione (1/3 del valore dell’edificio e dei partecipanti).
 
Tabelle millesimali (art. 69 disp. att. c.c.) possono essere rettificate o modificate all’unanimità, anche nell’interesse di un solo condomino per rilevazione di errore o mutate condizioni di parte dell’edificio.

Mediazione (art.71-quarter disp. att. c.c.) per le controversie condominiali è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare. La proposta di conciliazione deve essere approvata a maggioranza degli intervenuti e corrispondere ad almeno la metà del valore dell’edificio, altrimenti non è accettata.

Regolamento e sanzioni (art. 1138 c.c., art 70 disp. att. c.c) non più trascritto, ma allegato al libro dei verbali. E’ previsto l’adeguamento delle sanzioni fino a € 200 e fino a € 800 nei casi di recidiva.

Supercondominio (art 1117-bis c.c.) rientra espressamente nell’ambito di applicazione della legge.

Articolo pubblicato il 20 giugno 2013 - © RIPRODUZIONE RISERVATA


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