Dipartimento economia e finanze (Def): dal 2010 al 2015 evasione tributaria scesa da 2,3 a 1,3 mld. Sono il 29% di coloro che hanno scelto in generale la formula delle locazioni agevolate 

PALERMO – Nel 2016 quasi 13 miliardi di affitti sono stati pagati facendo ricorso alla cosiddetta cedolare secca.

Lo strumento, scelto sempre più frequentemente, sembra far bene alle casse del Fisco. Secondo gli ultimi dati messi a disposizione dal Dipartimento economia e Finanze (Def), infatti, da quando la “tassa piatta” è stata adottata, l’evasione tributaria è diminuita del 42%: dal 2010 al 2015 il cosiddetto tax gap è sceso da 2,3 a 1,3 miliardi di euro.

 

Cos’è e come funziona – La cedolare secca è un regime facoltativo agevolato che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva per l’affitto di un immobile. Questa va a sostituire: Irpef e relative addizionali, imposta di registro del canone di locazione e imposta di bollo (16 €). Non sostituisce, però, l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, specifica che optare per la cedolare secca “implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente”.

Le aliquote previste sono del 21% in caso di immobili affittati a mercato libero, e del 10% in caso di canone concordato (quando, cioè, sono fissati i limiti minimi e massimi del costo degli affitti). Nello specifico, rientrano in quest’ultima categoria, tutti i contratti concordati siglati nelle 11 Aree metropolitane individuate dal Dl 551/1998 e nei Comuni capoluogo di provincia, nei Comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco Cipe, e nei Comuni dichiarati in stato di emergenza di data precedente al 28 maggio 2014.

Quando optare per la cedolare secca – Si può scegliere la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto di locazione, che negli anni successivi. Se effettuata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie. In caso di proroga del contratto, inoltre, bisogna confermare l’opzione della cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di precedente proroga.

I termini per il versamento dell’imposta sono uguali a quelli relativi al versamento dell’Irpef.

 

Chi può usufruirne – Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche (non si applica ai soggetti giuridici), titolari di diritto di proprietà o di reale godimento, che vogliono affittare un immobile a uso privato. Sono escluse, infatti, le locazioni per l’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni. La cedolare secca, inoltre, non può essere applicata a inquilini che “agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”. L’Agenzia delle Entrate, però, specifica che l’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopro di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014)”.

 

Che effetti ha sul reddito – Il reddito legato alla cedolare secca è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere gli oneri deducibili e le detrazioni e deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento di tutti i benefici collegati a determinati requisiti reddituali (per esempio l’attestazione Isee).

 

Che benefici comporta – Se si opta per la cedolare secca, la tassazione del proprietario dell’immobile non avviene più in base al reddito ma in base al canone incassato. Contestualmente, per l’affittuario si riducono i costi del canone mensile. Il tutto, come abbiamo visto, sembrerebbe tradursi in una notevole diminuzione dell’evasione fiscale in ambito immobiliare.

 

È un regime facoltativo agevolato che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva per l’affitto di un immobile.

Le aliquote previste sono del 21% in caso di immobili affittati a mercato libero, e del 10% in caso di canone concordato (quando, cioè, sono fissati i limiti minimi e massimi del costo degli affitti)

 

Non si applica agli immobili di proprietà di soggetti giuridici. Sono escluse, infatti, le locazioni per l’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.

La cedolare secca, inoltre, non può essere applicata a inquilini che “agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.

 

L’agevolazione fiscale ha vist la proroga fino a fine 2019 della cedolare secca al 10% grazie all’ultima legge di Bilancio statale.

La proroga della flat tax vale anche per i Comuni colpiti da calamità per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014. Una finestra temporale poi confermata proprio nell’ultima legge di Bilancio.